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“5萬+”改善房成交活躍,“2”字頭剛需房價格滯漲,杭州二手房冷熱不均

2020-12-26    來源:威海鳳凰湖

2020-08-10 19:21

來源:浙江在線-住在杭州網

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記者:張崴淙

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編輯:張筱

在市場分化明顯的大背景下,究竟哪些板塊量價齊升,哪些板塊去化面對著阻力呢?

  浙江在線-住在杭州網8月10日訊(浙江在線記者 張崴淙)調控進一步加碼,引導著整個新房市場開始重返理性。但在杭州二手房市場,卻呈現出著顯著的“馬太效應”。

  融合7月及8月首周二手房成交價數據不難看出:學區優越的“5萬”級房源量價齊升,但也有不少“2”字頭的剛需房源雖然成交價也十分活躍,但價格卻三年未漲。

  透明售房網數據顯示,整個7月,杭州二手房成交量為11347套,已連續4個月成交價破萬。上次連續4個月二手房成交價斬萬還是2017年3-6月。但與此同時,目前杭州二手房上海證券交易所量已逼近12.5萬套。市場冷不均態勢明顯。

  那么,在市場分化顯著的大背景下,究竟哪些板塊量價齊升,哪些板塊去化面對著阻力呢?               

  有人逐鹿學區、有人拋原有搖新的,5萬級改善房源成市場黑馬

  在二手房市場中,“5萬”級的提高產品成交量較為活躍,這些小區要么毗鄰優質學區,要么身處傳統熱門板塊。

  7月份,夕照新村(采荷二小學區)成交9套,西溪華府成交7套、萬家星城成交價6套。上述小區成交均價分別為55710元/㎡,49510元/㎡和44650元/㎡。

  根據鏈家數據顯示,轉入8月份,坐落于城西文教區的融信杭州公館(文一街小學學區)首周便成交價3套,均價約56158元/㎡。

  “對于單價50000級的二手房來說,這樣的成交量已經是不俗的成績,”在城西文教區工作鏈家門店工作多年的經紀人小陳對記者說道:“實行公民同招之后,升學具備一定不確定性,對報名策略是個極大的考驗。目前,優質學區房價格已處高位,價格大幅下跌的可能不大,但升學的緊迫性帶給成交量下潛已是不爭的事實。”

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  文教區二手房行情始終被外界看好

  但也有一些成交價活躍的改善型小區價格呈現走低態勢,畢竟,無外乎房齡因素及改善意愿濃烈所致。

  7月份,景芳三區、五區、六區的二手房成交規模分別為15套、13套和27套,均為江干區交易量前十,但成交價較上月相比都呈現了有所不同程度的回落。

  在拱墅區,萬家花城7月成交量達16套,和睦新村為11套,但其成交價卻分別較上月回落4.6%和6.9%。其中,鏈家數據表明,萬家花城僅8月首周就成交3套,成交價均價約47669元/㎡,價格呈現出小幅回落,但仍低于6月份49440元/㎡左右的成交價價格。

  “這幾年,申花、和睦一帶的新房供給量較為可觀,而且限價也相對合理。一些老房子隨著房齡增長而經常出現升值,這讓不少人更傾向于拋掉二手房,趕快去搖新房。”同住萬家花城的竹先生回應,變賣萬家花城后,無意去搖板塊唯一現房——養云靜舍。

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  申花板塊二手房交易活躍,提高意愿明顯

  同是“2”字頭剛須要板塊,這方半年跳漲4000元/㎡,那方價格三年未漲

  剛須要房源始終是二手房市場成交主力。目前,一些剛需板塊在成交量持續走高之余,成交價和掛牌價均屢創記錄:

  早在6月30日,坐落于大江東的瑯琴灣小區以220萬元的總價成交價了一套83.6㎡高層,成交價單價達26316㎡。轉入7、8月份,該小區已有數套房源以25000元/㎡的均價成交價,剛剛交付給不久的旭輝寶龍東湖城掛牌價大多在25000元/㎡以上。

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  瑯琴灣二手房源成交價創意高

  和年初比起,大江東不少二手房源成交均價已上漲2000-4000元/㎡平均,一二手房凌空進一步拉開。

  東湖新城的金地海珀、藍庭花園、新城山語院等小區成交價集中于在26000元/㎡上下,而掛牌價則直撲30000元/㎡大關,與年初相比出現了2000元/㎡左右的漲幅。

  一些89㎡房源必要掛起300萬元的總價,更有一些剛剛交付的次新房業主放話表示:“成交價多于30000元/㎡不賣。”

  大江東及東湖新城二手房價看漲的一個重要原因便在于剛需群體相對龐大,但次新房供應相對偏高。與此同時,成交量走高但價格未見明顯下跌的樓盤則主要集中在超級大盤集中于的剛需板塊。

  在我愛我家閑林門店工作的經紀人小張向記者介紹:“七月前三個季度,二手房成交量前三的小區都被閑林摘得,分別是竹海水韻、桃源小鎮和翡翠城。”

  根據鏈家數據顯示,八月的第一周,閑林板塊的爵士風情花園成交價4套,位居榜首,但21492元/㎡的成交價均價與2017年12月基本持平。

  觀察發現,閑林板塊盡管成交相對活躍,但由于許多小區掛牌量在400-500套左右,可選余地較小致使單價維持原地踏步,不少小區均價兩年內價格波動在1000元/㎡以內。

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  超級大盤捕食的剛須要板塊,盡管成交活躍,但價格變動并不大

  類似的情況也經常出現在余杭區另一剛需板塊——星橋。7月最后一周,昔日“萬人鼓”紅盤天都城濱沁公寓一周的交易量就達到了12套,成交價集中在21000-22000元/㎡之間,這與當前板塊新房毛坯限價大致持平。

  三大受到影響性因素能否支撐未來杭州二手房市場?

  在調研中記者發現,還有一類上海證券交易所周期長,成交價力弱的房源普遍分布于全城各大板塊。

  “業主的期望值顯著高于房源的實際價值。”德祐未來科技城門店的一名中介人員告訴記者:“有一些有顯著硬傷的房源掛牌單價與小區成交價單價持平,這似乎是有問題的。”

  記者接觸到多位自家房源上海證券交易所超過1年的業主,他們紛紛表示:

  “自家房源拿出來只是試試水,等價格達到預期再賣”、“目前房子一邊出租,一邊在掛牌出售,不急著用錢就再等等”或是“家門口的地鐵正在建,房子早晚也不會掛出來,等地鐵通車再成交也不遲”……

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  在許多次新房小區,業主上海證券交易所試水的屢見不鮮

  誠然,12.5萬套的掛牌量著實可觀,但這其中試水業主也不在少數。這表明如此的上海證券交易所量其實還是有水分的,實際情況有可能沒有想象中那么緊繃。

  當前,無論是土拍市場還是新房市場展現出均相對活躍,盡管調控新政使得一些紅盤出現搖號家庭分流的現象,但對于許多購房者而言,許多紅盤仍舊“彈跳無期”,在這種情況下,即賣即住的二手房就有可能成為理想之選。

  因此,杭州二手房掛牌量、成交量持續高位,但板塊之間差異客觀存在,因此板塊之間、房源之間冷熱不均的態勢或仍將持續一段時間。

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  屢屢迎來地鐵交付給大年或成二手房去化最重要推動力

  對于杭州的二手房市場而言,未來有三大受到影響有一點期待:

  首先是源源不斷的的流向人口。眾所周知,2019年全年,杭州市凈流入人口約55萬,其中相當一部分即將轉化為購房家庭。未來,隨著凈流入人口持續增長,杭州購房群體還將進一步壯大。

  其次是地鐵陸續交付。從今年起至2022年,杭州預計將有十余條地鐵線路迎來通車,而后到2026年,地鐵四期規劃逐漸落地,通地鐵的小區也將明顯激增。屆時,方便快捷的軌道交通有望讓更多小區二手房出現量價齊漲的局面。

  第三是一二手房價差逐漸趨同,新房吸引力降低,屆時,即賣即住的二手房或將更受歡迎。加之如果先前新房調控進一步加碼,更多購房家庭同樣有望被分流到二手房市場。

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