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長效機制常態化就是地產的常態化

2021-01-03    來源:威海鳳凰湖

  來源: 21世紀經濟報道

  又有城市升級房地產調控。細心一看,固然可以稱為“加碼”,但新的措施都比較溫和。比如,長春的通報是拒絕首套房首付提至30%,二套房首付提至40%,而一些熱點城市的二套房首付早就是60%甚至70%了。

  房地產調控的原則之一是“一城一策”,城市政府勝主體責任。因此,根據當地的實際情況對住房限購限貸政策展開調整完備,乃題中之義。業內俗稱為打補丁。

  城市政府根據市場變化采取差異化調控措施,是實施房地產長效機制的表現。同樣,央行和住建部近期發售的重點房企“三道紅線”融資新規,是實行房地產金融謹慎管理制度的體現,也是房地產長效機制的最重要內容。

  地產界有些朋友對樓市黃金時代還是充滿了眷戀,總是自覺不自覺地拿過去開盤動輒一搶而光來跟現在賣房無以相比;但更多朋友是清醒的,樓市有十多年的美妙激烈已經很可以了。而從數據看,雖然2018年下半年以來房地產是呈下行趨勢,但今年在這么簡單的經濟背景下,房地產的表現還算是不俗的。

  根據國家統計局發布的數據,1-8月份,全國房地產開發投資88454億元,同比快速增長4.6%,而同期全國固定資產投資(不不含農戶)是上升0.3%。1-8月份,全國商品房銷售面積98486萬平方米,同比雖然下降3.3%,但降幅比1-7月份收窄2.5個百分點。更為閃亮的是,前八月商品房銷售額96943億元,快速增長1.6%,住宅銷售額增長4.1%。這還是在全國主要城市禁售出租汽車背景下取得的成績,殊為不易。

  我之前寫過,“三道紅線”融資新規,意在防范房地產金融風險。主管部門將房地產金融放到了特別最重要的位置,為此建立了房地產金融謹慎管理制度。有些輿論以為是收緊融資,但本質上來說,主管部門對房地產企業基本的融資市場需求是有確保的,“三道紅線”融資新規的參考時間點是2019年6月底,那還是一個相對較高的標準。

  非常簡單來說,“三道紅線”融資新規,進而,房地產金融審慎管理制度的建立,對房企來說,傳遞出有了一個明確的信號,就是,高杠桿低負債的模式不允許也不可持續了。我在今年的博鰲·21世紀房地產論壇上回答過這個問題,房企負責人幾乎一致的觀點是:房企急彎超車越來越無以,跨越式快速增長的時光不再。

  私下里跟朋友們交流時,我表達過一個觀點,就是,過往10多年里,不少房企老板以為公司的跨越式快速增長是自己智勇雙全的結果,但若反躬自省,可能會找到,其中相當程度上是行業快速發展的紅利阻塞的結果,只要不出現根本性判斷失誤,不是特別笨,順勢而為,就不會劣到哪里去。當然,期間會有機遇,你能抓住,就比別人慢幾步,但不是本質的差別。但若繃得太緊極度冒險,卻有可能導致另外的致使結局。

  現在呢?前幾年就有眾說紛紜,樓市黃金時代之后是白銀時代,這固然符合行業發展邏輯;但我個人更愿意將其描述為,向正常行業靠攏。也即是,房地產正日益淪為一個正常的穩定發展的行業。如果非要用一個標志來指,就是,房地產長效機制的創建。

  長效機制的常態化,就是行業發展的常態化,也就是房企發展的常態化。2018年6月樓市轉至調整之前,我們還經常聽到,有些企業提出3年之后到多少千億。他們參照的不僅是當時的住房消費環境,還有前些年似乎屢屢應驗的“機遇”。

  人不能打破自身,所以總是以過去來辨別未來;但今天的行業環境和住房消費曲線已然再次發生了根本性變化。很遺憾,一批中小房企沒機會跨越式發展了,講了10多年的大洗牌,正在到來。未來所謂的收購或拆分,我希望是主動的居多,而不要是那么慘烈。

  回到當前樓市。雖然我認為融資新規并不意味著融資的放寬,而是在保障資金基本市場需求的基礎上保持穩定,但部分房企是按照去年的慣性來安排今年的投資,尤其是融資安排,有可能還是增長的節奏。那應該怎么辦?

  紅線是不可逾越的。那就抓住銷售。9月和10月雖然未必都收獲金銀,但傳統來看,仍是銷售的好季節。早在疫情期間有些房企就通過折扣廣告宣傳,取得了較好的收成,說明這種營銷是有效果的。所以我建議,現金流決定比較緊的房企,不妨現在就發售打折促銷的措施,趁著國慶期間奪得盡可能多的收獲。不過要警告一句,折扣還是要覺得一點,少玩一些花式技巧,購房人現在也很聰明。

  當然我仍要給地產人打打氣。就我仔細觀察,可見的將來,房地產仍是一個好行業,只要不抱著過去那種速富暴富的心態,用杰出的管理、優質的產品和良好的服務來期望購房者,企業和從業者都會取得不俗的報酬。

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