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深圳將出爐二手房指導價8月二手住宅銷售價格環比上漲1.1%

2020-12-26    來源:威海鳳凰湖

2020-09-23 10:37 央視財經

       原標題:調控升級!深圳二手房“降溫”!但租房“熱”了……

  在“715”樓市調控升級之前,深圳已經開始對二手房市場加以監管,市場對于二手房價格引領制度的預期也逐漸升溫。

  近日,深圳市司法局就《深圳市房地產市場監管辦法(修訂征求意見稿)》公開發表印發,在二手房交易方面,明確完善房地產市場價格監管機制,并創建存量商品房價格引領制度。

  01

  深圳將出爐二手房指導價二手房掛高價或出歷史

  △央視財經《正點財經》欄目視頻

  二手房指導價格機制的建立在市場上傳言已久,尤其是在今年年初深圳熱門片區二手房一撥價格異動時期。4月,深圳部分熱門片區的二手房源掛牌價上漲,惹來涉及部門的線下檢查,后續涉及房源遭處理。楊洋就是該熱門片區的某中介公司的負責人,他回應在很長的一段時間里,深圳二手房購房者都有些困惑,許多二手房掛牌價大幅低于小區成交價均價。

  深圳中原住宅中心區片區負責人楊洋:一些低廉的小區,也會效仿跟進這些樓盤,實在在同一個片區價格相差太大,也會馬上調整價格,這就會導致整個片區都在往上哄抬價格,漲得太快,買家沒辦法拒絕接受,造成成交量也不會有大幅暴跌。

  近日,記者在南山、福田的多個片區調查,多位房產中介人員回應,現在業主掛盤都會拒絕其獲取完備的資料,一些資料不齊全或價格偏高的房源,他們也不會懸掛網際網路,只是有客戶要求看房的話還是會帶看,但也會告訴相關情況。

  深圳這次針對二手房市場的政策,實際上是“715”新政的升級版,給新的“淺八條”打了個補丁。

  《意見稿》指出,完善房地產銷售價格備案制度,明確房地產開發企業銷售商品房之前,應當合理確定銷售價格并報贈送給區主管部門。市、區主管部門應該對報送的商品住房和商務公寓的銷售價格展開指導。區主管部門可以通過數據共享方式將商品房銷售價格推送給市場監管部門備案后對外發布。

  這也就意味著,深圳二手房指導價格機制即將創建,并采用定期公布的形式,尤其是針對社會關注度較高、價格波動大的“網紅”二手盤,還將由相關部門發布合理成交價價格,引領交易。

  中國城市經濟專家委員會副主任宋丁:這個政策幾乎實行以后,這些年來,特別是去年到今年以來,二手房經常出現的盲目報高價、上漲助推的格局就會獲得有效改善,減少甚至是填平一二手房凌空的情況,這當然有利于深圳房地產市場平穩健康發展。

  02

  深圳二手房觀望情緒濃烈交易量持續下跌

  從房價來看,新一輪調控已初見成效。國家統計局數據表明,8月,深圳二手住宅銷售價格環比下跌1.1%,漲幅收窄0.1個百分點,為連續第二個月收窄,也是當月四個一線城市里唯一漲幅收窄的地區。

  從事房地產中介工作多年的孫佳彥認為,最近的二手房市場是她近五年來所經歷最慘淡的時候,她告訴記者,自深圳新一輪調控實施之后,帶看和成交價驟減,客戶的入市意愿有顯著弱化,從容氣氛濃厚。

  根據深圳中原研究中心的數據,8月深圳二手住宅成交價套數為11322套,環比下滑15.6%;成交面積為97.5萬平,環比下滑15.0%。全市各區二手住宅成交套數廣泛下滑,且下滑幅度廣泛多達10%。

  從市場供求情況來看,截至目前,二手住宅訪客量保持較低的水平,業主放盤量持續減少。

  不過,業主報價依然堅挺。藝有家研究中心數據顯示,新政后全市二手掛牌均價維持下跌態勢,8月持續從6.82萬/平超過6.9萬/平,但漲幅與新政前比起有明顯的增大。國家統計局數據表明,8月一線城市二手住宅銷售價格環比下跌1.0%,漲幅比上月不斷擴大0.3%。其中,北京、上海、廣州和深圳分別下跌0.7%、0.8%、1.7%和1.1%。深圳二手房住宅價格上漲幅度僅次于廣州。

  深圳美聯物業全國研究中心總監何倩茹:“715”政策出來以后,雖然整體價格上漲比較平穩,但是有一些好的區域,比如羅湖跟龍崗部分小區的價格,其實有經常出現補漲的情況,上半年價格漲得慢的一些區域,價格下降。所以我們認為,二手房市場在第四季度整體保持平穩的走勢,但是不同區域還是會有一些有所不同的變化。

  03

  深圳租房市場轉好加快

  出租交易量持續上升

  《深圳市房地產市場監管辦法(修改印發稿)》,除了明確提出二手房價格引領制度之外,還加設了“房屋租賃”專章,主要從租賃房屋管理、實名出租、租賃合約備案和租賃信息申報、房屋租賃行業監管、出租資金監管等多個方面規范深圳市住房出租市場。在新政影響之下,深圳的出租市場出現了哪些變化?

  今年已經是夏振坤專門從事房地產中介行業第五個年頭,新政之后,對他的沖擊非常大,二手房的業務基本處于衰退狀態,但與上半年比起,出租市場卻表現十分活躍,出現明顯回暖,需求激增,目前他基本上80%的業務都是租賃業務。

  深圳美聯物業福田北區中介夏振坤:一周我們租賃的帶看量是10個左右,二手房帶看可能就1個,甚至沒。下半年迎來開學季,在10月份之前這周圍的房子差不多全部租出去了,目前的租賃房源都是近期才出來的,庫存的房子已經沒有了。

  夏振坤表示,深圳的出租市場走進與上半年忽略的行情,價格也呈現逐步回落的態勢。

  記者在中介門店碰到正打算租房的周先生,本來打算賣學位房的他,新政的實施讓他的購房成本進一步提高,使他望而卻步,不能轉向租房市場。

  深圳中原住宅中心區片區負責人楊洋:二手房的成交量暴跌,很多的客戶確實不會出現轉售為租,在周邊自己喜歡的小區先租下來,先前再考慮,看市場的南北。顯然這段時間,租單的成交量比以前要大很多,上漲的比例比之前高了30%到40%。

  自如研究院發布7月租房數據報告顯示,北京、深圳、武漢、杭州、成都等一線、新的一線城市租房成交量環比上月普遍出現下跌。分房源類型看,合租方面,北京、深圳兩地合租成交量環比上升幅度顯著,北京高達27.84%,深圳增幅約17.58%;整租方面,武漢、北京、深圳等地整租產品受到更大追捧。

  中國城市經濟專家委員會副主任宋丁:如果政策對于住房市場的管制嚴格了,很多人本來應當去買房子,但是他現在過于資格了,只好去租房子。相對來講,疫情穩定以后,從外面回深圳的人也慢慢多一起了,兩股力量湊在一起,就使租房市場就經常出現了相對不錯的格局。

  相關新聞:抱團炒房?這個城市對二手房再出大招!

  9月17日,深圳市司法局公布《深圳市房地產市場監管辦法(修訂印發稿)》,共九章108條,全文22303字。

  《征求意見稿》明確提出建立二手房價格引領制度,對價格異常波動項目創建“警告”機制;建立二房東備案機制、建立租房參考價公布制度等,對“捂盤惜售”、抱團抹黑房價、二房東違規操作、任性拉抬租金等房地產亂象做出針對性規范。

  《印發稿》重點

  1、存量商品房項目交易價格出現異常情況的,市房地產主管部門可以采取約談、書面報告、風險提醒、暫停業務積極開展等給與警告規勸。

  2、建立存量商品房價格引導制度,定期發布深圳市商品住房項目合理成交價格信息。

  3、建立房屋租賃參考價格公布制度,定期公布不同區域、有所不同類型房屋的租賃參考價格。

  4、銀行監管部門會同地方金融監管部門應當加強對進入房地產市場的信貸資金以及租金消費債等房屋租賃金融業務的監測、監管。

  5、出租住房的,應當以完整設計為居住空間的房間為最小租賃單位,人均租住建筑面積不得高于6平方米。

  6、自然人轉租房屋間數超過10間及以上的,應該辦理工商登記并進行備案。

  7、住房出租企業應在深圳市轄區內商業銀行設立唯一的租賃資金監管賬戶并簽定出租資金監管協議。

  8、委托人委托掛牌的房地產價格顯著多達該房地產所在樓盤實際成交價格的,房地產經紀機構不得受理并對外發布該房源。

  9、銷售商品住宅的,應當在銷售場所顯著位置審批不拒絕購房人用于住房公積金貸款的書面承諾。

  10、打擊“捂盤惜售”,明確獲得預售許可證或者辦理現售價格備案后,房地產開發企業應該在十日內通過房地產信息平臺一次性公布全部商品房信息和銷售的時間、地點、方式及價格,并公開發表對外銷售,不得以內部認購、內部認籌等方式進行非公開銷售。

  創建二手房價格引導制度

  《印發稿》修改的部分內容為,完備房地產市場監督管理機制,主要內容:

  1、建立房地產開發企業、房屋租賃企業、經紀和估價機構年報制度。

  2、奠定房地產市場信息公布制度。通過房地產信息平臺及時公布房地產各類從業主體信息、房地產開發項目管理信息和商品房交易或者出租供應、成交價和監測相關信息。

  3、完備房地產市場價格監管機制。對存量商品房項目交易價格出現異常情況的,深圳市房地產主管部門可以會同市場監管等有關部門對相關房地產企業、經紀和估價機構、房屋租賃企業采取約談、書面報告、風險提示、暫停業務積極開展等措施等方式給與警告規勸;存在價格違法行為的,由市場監管部門依法進行懲處。

  4、建立存量商品房價格引領制度。市主管部門定期發布深圳市商品住房項目合理成交價格信息,對于社會關注度較高、價格波動較大的存量商品住房項目,引領市場理性交易。

  5、建立房屋租賃參考價格發布制度。結合歷年深圳市房屋租賃參考價格公布工作經驗,明確由市主管部門定期發布不同區域、不同類型房屋的出租參考價格。

  6、創建房地產市場信息上報制度。房地產經紀機構應當及時向市主管部門上報存量商品房買賣、出租掛牌和成交價信息,并對上報信息的真實性和準確性負責管理。

  7、銀行監管部門會同地方金融監管部門應該強化對進入房地產市場的信貸資金以及租金消費債等房屋租賃金融業務的監測、監管,并依法對商業銀行、小額貸款公司等金融機構、貸款中介機構以及房地產開發企業、房屋租賃企業、經紀和估價機構實施的金融違法違規行為進行公安部門。

  加設“房屋租賃”專章

  《征求意見稿》融合建設部《住房出租條例》(草案)以及深圳市房屋租賃管理實際情況,本次修改增加第四章“房屋租賃”的有關內容,其中提及:

  1、強化租賃房屋管理。一是出租房屋及其附屬設施應當符合房屋結構、消防、地質等方面的安全要求,不具備供水、供電等必要的生產、生活條件,并符合國家住房建設部門有關室內空氣中污染物的掌控標準;二是出租住房的,應當以原始設計為居住空間的房間為最小出租單位,人均同住建筑面積不得低于6平方米。

  2、創建房屋租賃行業監管制度。一是在深圳市開展房屋租賃經營活動的房屋租賃企業,經營范圍還包括房屋租賃業務,并自發給或者更改營業執照后按規定辦理房屋租賃企業備案。自然人轉租房屋間數達到10間及以上的,應該辦理工商登記并進行備案。二是規范出租企業經營不道德,建立房屋租賃企業信息審批制度、日常管理制度,具體禁令實行的違法經營行為以及金融性行為。

  3、建立租賃資金監管制度。住房出租企業應在深圳市轄區內商業銀行設立唯一的租賃資金監管賬戶并簽定出租資金監管協議。專門從事利用收儲房源積極開展住房出租業務的住房出租企業,應該在監管賬戶成立與注冊資本、經營規模相匹配的風險保證金或者獲取銀行保函。租賃資金監管協議應當具體資金用途、萃取方式、萃取額度、留存比例等內容。

  完備房地產中介管理

  《印發稿》還提到,完善房地產經紀機構管理。增強信息化管理手段,由房地產經紀機構在房地產信息系統中將其設立的分支機構的地址、人員等信息進行備案,主管部門可對備案的分支機構信息進行抽檢核查。另外,規范房地產經紀機構上海證券交易所行為。委托人委托掛牌的房地產價格顯著超過該房地產所在樓盤實際成交價價格的,房地產經紀機構不得受理并對外發布該房源。

  完備房地產經紀人員管理。結合國務院取消房地產經紀人資格管理以及房地產經紀管理的實際,對房地產經紀人員管理規定展開修訂完善。完善房地產經紀人員不道德監管,在房地產經紀人員不得實施的行為中減少“泄露或者不當使用客戶信息,謀取不正當利益;幫助交易當事人提供虛假材料展開不動產登記;采取暴力、脅迫等不正當手段強制當事人拒絕接受服務,或者對當事人打擊報復”三種情形。

  完善一手房管理制度

  《印發稿》認為,完善房地產銷售價格備案制度。明確房地產開發企業銷售商品房之前,應該合理確定銷售價格并報送給區主管部門。市、區主管部門應該對報送的商品住房和商務公寓的銷售價格進行指導。

  完備研發企業銷售商品房對外公示制度。具體銷售商品住宅的,應該在銷售場所明顯方位公示商品住宅用于說明書、商品住宅質量保證書樣板文本以及不拒絕購房人用于住房公積金貸款的書面允諾;商品房有可能受到工業、建筑施工、交通等噪聲污染的,應該在銷售場所醒目位置以書面形式或者在網絡銷售平臺解釋所銷售商品房的建筑隔音情況、有可能受到的噪聲污染情況以及采行的預防措施。

  具體獲得預售許可證或者辦理現售價格備案后,房地產開發企業應該在十日內通過房地產信息平臺一次性公布全部商品房信息和銷售的時間、地點、方式及價格,并公開發表對外銷售,不得以內部認購、內部認籌等方式展開非公開銷售。

  相關新聞:注意!房貸有大變化!目前已在全國60多個城市落地

  央視財經2020年9月22日訊以前,貸款買房的消費者向銀行申請人住房按揭貸款的時候,必須買賣雙方同時去銀行網點面簽,時間比較難約,往往一等再等。而現在,這個難題已經獲得解決問題,因為面簽流程可以通過網上辦理了。

  馬鈺在北京工作,最近打算出售一套商品房,賣方因為工作原因近一段時間都不在北京,為了盡早過戶,馬鈺自由選擇在網上展開房貸面簽。

  交易管家:線上貸簽的客戶方是馬鈺,單身,貸240萬,首套,收益證明都沒有問題。業主方也是單身狀態,產權清晰,沒什么問題。

  客戶經理:本筆房產交易總價500萬元,貸款金額240萬元,請二位證實否有問題。

  買方、賣方:沒問題。

  以往房地產按揭貸款必須買賣雙方同時去銀行網點面簽,而剛剛進行的線上貸簽突破了空間容許,買賣雙方在交易管家、房地產經紀人、銀行客戶經理的協助下,在線上就完成了二手房按揭貸款的面簽流程。還包括核驗身份、證實貸款信息、簽訂貸款相關文件等,整個流程只必須十幾分鐘。

  購房人馬鈺:特別著急過戶,我想要把房子早點過到我名下,線上貸簽真的很便利。

  貝殼去找房交易服務中心總經理梁芳:我們不會跟一些合作機構,還包括銀行、評估公司去溝通,做到線上又合規,打造了一款通用型的線上核簽室。

  據了解,目前線上貸投業務已經在全國60多個城市落地,銀行金融科技的進步也推動了這項業務的進展。

  中信銀行個人信貸部副總經理韓磊:第一,是在技術上的成熟,比如在線技術、人臉識別,技術帶給實現線上核簽突破的有可能;其次,隨著銀行和公共數據的有效連接,可以在線已完成很多業務交易環節的在線服務內容。

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