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梁志勇:樓市調控的“敏于事”-人物觀點-深圳樂居網

2021-01-03    來源:威海鳳凰湖

??編者按:他們是中國地產業的領軍者,他們是美好生活的創造者。2020年,樂居財經推出地產“新的十年”系列專訪,與CEO、老板們面對面,傾聽他們描寫新時代下的新思想、新模式和新戰略。本期【見地】對話嘉賓:智享數科CEO梁志勇先生。

??樂居財經對話智享數科CEO梁志勇

??撰文 |  陳靖 出品 | 樂居財經

??今年深圳樓市新政實施,一時間,新政出臺的原因、深圳房價的調控、土地供應的問題引起了市民的廣泛注目。

??如何去理清其中的前因后果與關系?資深的“圈內”人士可能會有不同的看法。本期【聞地】對話梁志勇先生,智享數科CEO。曾供職于深圳市房地產研究中心,參與深圳樓市長約10年的調控政策研究與制訂。

??在接受樂居財經的專訪時,梁志勇表示一個城市大部分應當都是以住宅居多,但高房價對深圳來說一定是一件特別怕的事嗎?未必。一個是高房價從一定程度上可以檢驗出有創造力、有生產力的企業;可以檢驗出高質量的人才,所以高房價對深圳這個高速發展的城市而言,“未必是件壞事”。

??深圳的“715”新政此前有可能會出臺!

??那么,一個城市的房價的高低究竟有沒有一個合理的區間?梁志勇指出,房價的強弱判斷上一直有相對的主觀性。究其原因,今年入市的新樓盤中,無論是華強城還是其他的樓盤價格并不算非常低,而較高的去化率代表著深圳市民購買力依然存在。

??“我忘記以前,深圳房價一萬的時候有人說道它高,兩萬的時候有人說它高,所以‘房價低’很大程度上是主觀上的辨別,市民實在它低,更多地有可能是因為一個漲幅的原因。”梁志勇分析道。

??“深圳的樓市新政其實之前不一定會出臺的!”

??深究其原因,應該是由于深圳的定位升級了,先行示范區意見的出臺標志著深圳對標的城市也再次發生了變化。二手房市場月過戶量多達萬套、網簽量急劇調整、業主集體控盤……這些“市場情緒”集體出現在《意見》實施之后和新政之前的時間節點上。可以說道,使出調控樓市,更多的是政策制定者的“敏于事”。

??所以可以推斷,深圳的新政本來不會實施。導致新政策的施行,更多的是由于當時深圳房地產市場的情緒造成了這么一個結果。

??除了“715”新政以外,深圳的房地產市場其實還有其他的一些變化,比如豪宅稅的中止等,都在影響著購房者和業界。那么這兩年深圳的房地產市場屬不屬于一個健康的狀態?梁志勇認為較難評價。但不太身體健康的自媒體環境,倒是影響著不少購房者。關于深圳另設直轄市、擴容之類的小道消息層出不窮,一直在售賣情緒,一定程度上造成了市民搶房、買房的沖動。

??重返到房價的問題,在問到,是否實在房價對現在年輕人的影響較小的時候,他回答,“影響認同是有的,比如年輕人結婚,相當大程度上會先注目有沒有房的問題。”

??但實際上,很多來淺努力奮斗的年輕人是住進了深圳城中村的農民房。

??其實能影響到這些年輕人的,一個是城中村的改建,二是長出租公寓的經常出現。

??其一,深圳最知名的就是白石洲的舊城改建。大部分原來在白石洲生活工作的年輕人不得不往外遷,但相信白石洲改建完成了之后,由于是一個城市空間“橫向”的改建,實際上將能容納更多的人口。

??其二,是“二房東”的對農民房的改造。他們把城中村的一些低價的房源給壓縮了,雖然租金托了上來,但是使得很多年輕人不得不往關外遷。

??總的來說,從城市層面上看,深圳的城中村會越來越少,但是改建后深圳能容納更多的人口。收入水平較低的部分人口,往外遷移也是正常的。梁志勇提及,市民、租客不一定更要住在這么核心的地段,解決問題公共交通出行、通勤時間的問題后,“其實問題不大”。

??此外,根據珊瑚數據的調查統計資料,現在的90后相對于80后有了一個買房觀念上面的改變,房價問題推倒不是他們特別關心的,深圳的“小年輕”們更加關心的居住的質量問題,如舒適度、便利度、大于居住面積等。

??可以通過解決問題土地供應問題影響深圳的房價嗎?

??“土地供應背后沒有那么非常簡單。”

??按照梁志勇的說法,要減少住房供應,就要先考慮土地供應的問題。土地供應問題,需要深圳市政府管土地與管住房的兩個部門相互配合來解決,因為土地供應的背后考慮到更多是產業、公共配套,粗到學校、醫院、停車場等,必須綜合一系列因素的考量。

??深圳去年總共也就12塊住宅用地供應,將土地與住房的關系比喻的面粉與面包的關系,一直以來的情況是“有多少面粉就做到多少面包”,市場對面包的需求多了,但面粉的產量一直沒有較小提升,所以面包(房價)的價格自然水漲船高。

??他也說到,土地價格是市場導致的,開發商對城市、區域的未來預期很好,土地市場需求多,因此不愿將價格提升到一定程度,所以“鍋”并不在官方。

??所以要調控面包的價格,首要是調整好供應的周期與供應量,需要行政力量來左右。

??調控思路具體,二手房市場該如何“應對”?

??“二手房是很難調控的。” 梁志勇坦言。

??他形容房地產市場就像一輛汽車,其配置、性能都是既定的了,市場對定價也不會有一個清晰的理解。而影響深圳房價的因素,有各種二手盤業主的集體炒作、學區學位的調整等,但這些因素較難得到官方的預測和管控。他指出,深圳二手房交易價格決定權在市場手里。

??然而從調控的角度來看,雖無法要求二手房交易的價格,但可以提高其交易的成本。深圳可能也在考慮到實施二手房的官方指導價,以正確引導二手房市場的交易行為,一旦實施,二手房市場氛圍也會被上海證券交易所價格所誤導。

??此次采訪梁志勇先生是在深圳樓市調控新政實施后,曾經作為深圳市住建局房地產研究中心的研究員,他曾經參予過許多深圳樓市調控政策的研究與制訂,從他的角度抵達,看見更多調控政策乃至深圳樓市背后的“玄機”。他認為,房價的調控,更多的是城市、社會管理的模型。

??現在,他作為珊瑚數據的CEO,出現在大家的視線里。對于樓市,更多是理性思維。

??談及自己的“下海”,梁志勇想起最重要的原因是想離市場更近。他所在公司業務更貼近市場。畢竟曾經在官方參與政策的制訂時,他總感覺到距離感,而在智享數科,通過服務政府、銀行等,距離無限延長。而這個距離,正是他想“深度體驗”的。

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