聯系電話

15094929042

當前位置: 首頁 > 房產資訊

5年后,房價還要再翻一番?經濟學家:房價重返5年前水平才合理

2021-01-02    來源:威海鳳凰湖

  來源: 樓市新觀

  有人說道,當所有人都習慣了房價下跌所帶來的可觀收益后,便沒有人希望房價下跌。這也是房價“久調不降”的根源所在——每個人都對房子抱著有崇高的熱情,都期望擁有更多的房產,買房不再全然是為了解決問題居住于,更多的是扮演著榨取利益的工具。而當房產成為每個家庭最主要的資產(公開發表資料表明,城鎮居民家庭資產中房產占比高約77%)后,房價又顯得“無法下跌”了,因為房價暴跌意味著全國有房一族的財富冷卻。前幾日河南開發商達成的不降價“統一思想”里就說道了這一條:降低房價不會造成已經買房的人資產縮水,不利于整個行業的穩定發展。

  過去二十多年,房地產顯然迎來高速發展,但極速興旺的背后積弊也頗深:供需分配不均、空置率過高、全民投資炒作……這些因素合力把房價一步步推高。地產大佬潘石屹也曾經一針見血指出,國人經年累月的對房子產權的宗教般瘋狂是高房價的根本原因。

  通過最近幾個月房地產再次發生的事實來看,顯然以“保護居民財產安全”為理由“托底房價”是不現實的,影響房價的最根本因素是供求和政策,當支撐房價的主要基本面開始示弱的時候,房價暴跌也是理所當然。更不得不說的是,在長達4年之久的“房住不炒”高壓調控下,國人的購房理念也在再次發生顛覆性巨變。

  不管大家承不承認,全國出現房價下跌的城市在日益激增。去年底時,房價行情網站納入統計的全國314個城市中僅有不到80個城市二手房房價暴跌,但是到了今年8月份,這一數值上升到了105個,房價下跌城市占比由原來的25.4%下跌到了33.4%。另據國家統計局數據表明,8月份房價跌到返一年前的城市有21個,兩年前極熱的天津、西安、濟南、青島等悉數在列。

  這里需要側重提到幾個城市:第一個是天津,有媒體已經揭發了真相,過去14個月,天津房價一直在暴跌,有地理位置較稍、設施較差的區域新盤,房價過去一年多已經跌去了5000-6000元/平。很多已購房者反饋,買房將近一年,已經虧本了三四十萬;

  第二個是環京的燕郊,2016年最低時,有些樓盤甚至賣到了35000+/平,但是再看今天,售價不足20000元/平的樓盤比比皆是。到市場上走一圈不難找到,大批2017年高位上車的炒房投資客要么被牢牢套殺,要么都在大割肉降價等待撤走出場;

  第三個是北京,雖然貴為一線城市,擁有源源不斷的增量人口和得天獨厚的優質資源,但也不阻礙過去兩年這里房價下跌的事實,據貝殼平臺數據表明,過去兩年,北京通州、大興、昌平等地的房價不少都跌到去了15%左右。朝陽區某萬人大盤,二手房價更暴跌高達30%。

  相比于房價下跌帶給的極大利好,購房者的逐漸理性才是整個房地產回歸居住于屬性的開始。購房者心態再次發生了變化體現在兩方面:一方面,貝殼的“置業預期”調查問卷顯示,下半年有超過6成的購房者回應會“延遲購房”,理由是“相信房價不會有更大幅度調整”,其中有23%的人指出,“當前房價正處于較高水平”;另一方面,央行發布的數據表明,對下季度房價態度,認為“房價會暴跌”的購房者多了5%,合計有近78%的居民認為下季度房價“平穩或下跌”。

  國家對于房地產調控態度的結實更是讓人看到兩三年前樓市“可怕”的影子,“遏制房價快速上漲”、“短期不再拿房地產刺激經濟”、“增進房地產健康穩定發展”等論調的背后,實則是調控房價的態度和決意的展示。尤其是近期國家發售的涉及房企融資、負債的“三道紅線”新政落地,更揭露了房地產企業資金鏈的底,有專家分析指出,國家此舉或倒逼房企通過“降價賣房”的方式交換條件回款。

  即便如此,依然有一些專家對房價下跌“不死心”,這些專家多半依附于開發商,同時他們自己又是多套房產者,獲益于房價下跌,所以更擔心房價暴跌。于是我們看到,最近一年來,很多專家為了提倡房價下跌,也編織了不少力挺房價的理由:北師大教授董藩說道,“只有房地產才能救中國”,“現在的房價不低,每年銷售10億平,解釋大家都能接受現在的房價”。非但如此,他還力勸無房人要抓緊買房,理由是“限購調控等或將放開,房價還不會步入下跌”;

  社科院專家倪鵬飛更語出驚人,低房價有利于經濟轉型,更有利于家庭奮斗。言外之意,房價越高越好,高房價才是國富民強的展現出,房價太高于國家發展、于民眾努力奮斗都不好。

  當然也有一些房產專家更大肆斷言,5年后,房價還要再翻一番。理由是,一則5年內會有至少5000萬農民工進城,會促成大量購房需求,也不會嚴重影響供需平衡,超越房價下跌的天花板;二則,通過國家“逐漸放寬、放開大城市落戶”來看,國家仍然希望進城買房,大城市土地稀缺,房屋供應不平衡,尤其是中心城市的核心區域,未來5年,房價上漲2倍都有可能;三則,為了經濟穩定,房地產這個“夜壺”還要拿出來用,房地產大概率還不會重蹈5年前的覆轍。

  事實真的如此嗎?經濟學專家朱海斌對此展開了駁斥。對于未來的房價走勢,他直言,從房價收入比數據、人口規模、產業基礎、資源配套等基本面來看,全國絕大多數城市房價易跌難漲,5年房價再翻一番的情況確實可能出現,但只有可能是極少數城市的極少數板塊。比如深圳的南山、北京的海淀學區房等,這些區域本來就聚集了大量購買力,而且土地相當嚴重匱乏,優質好房子一直都是億萬人競相追逐的對象。

  對于絕大多數城市當前的房價水平,該專家直言不諱指出,房價未來緩慢調整的幾率更大,原因是全國只有將近10%的城市房價是合理的,其余90%的城市房價都是“偏高”的。

  朱海斌透漏,國際上房價收入比最為合理的區間是4-6倍,我國絕大多數城市都多達了10倍,所以按照房價收入比來看,房價暴跌50%才是最合理的。因為這會讓房價收入徑流量到合理區間。按照朱海斌的房價下跌50%的程度,我們會找到,其實5年前(2015年)絕大多數城市的房價才是最為合理的——彼時全國平均房價只有6000元/平左右,60%的城市房價收益比是5倍水平。

  對于上述經濟學家的觀點,我們高度尊重。一方面,全國平均值房價相似破萬,但是反觀絕大多數城市,居民真實收益只有三四千,這是典型的低收入夾住高房價消費,可能有些家底殷實的家庭買房不難,但是對于絕大多數家庭而言,買房安居成本太高,早已多達很多家庭需要忍受的范圍;另一方面,國家也客觀承認了“房價過低”的事實,過去四年不虛弱調控,堅決“房住不炒”論調,“堅決遏止投資抹黑”就是最好的證據;再者,開辟多條途徑,協助低收入群體解決居住于問題,這似乎也是道出了房價與收益不可調和的矛盾,所以才不會另辟蹊徑。

  對于合理的房價水平,經濟學家已經得出了答案:房價暴跌50%,重返5年前水平最合理。購房者到底要不要等候上述經濟學家預期的房價合理水平出現呢?

  我們得出的答案很具體:未來房價分化一定很嚴重,但無法病態所有城市房價都跌到到合理水平。理想和現實一定要厘清,我們每個人無房人都希望房價下跌到合理水平,最好是跌到我們口袋里的錢能買得起的地步。但這不現實,一方面房地產與經濟有強勁關聯關系,房價下跌50%,經濟也不可能獨善其身,背后的銀行、多套房者、開發商、地方都要遭殃;另一方面,國家對于未來的房價走勢,也早有定論,“大位房價、大位預期、大位地價”已經說道得再確切不過——未來5年,房價只可能以一種平穩微動的方式調整,大漲大跌都不有可能經常出現。前面我們提及的8月份105城二手房價暴跌,其中大多數調整的幅度都不超過3%。

特別聲明:以上文章內容僅代表作者本人觀點,不代表新浪網觀點或立場。如有關于作品內容、版權或其它問題請求于作品發表后的30日內與新浪網聯系。

综合色站成人_丁香亚洲图区bt_狠狠爱在线影院免费_大香蕉网_伊人在线AV <蜘蛛词>| <蜘蛛词>| <蜘蛛词>| <蜘蛛词>| <蜘蛛词>| <蜘蛛词>| <蜘蛛词>| <蜘蛛词>| <蜘蛛词>| <蜘蛛词>| <蜘蛛词>| <蜘蛛词>| <蜘蛛词>| <蜘蛛词>| <蜘蛛词>| <蜘蛛词>| <蜘蛛词>| <蜘蛛词>| <蜘蛛词>| <蜘蛛词>| <蜘蛛词>| <蜘蛛词>| <蜘蛛词>| <蜘蛛词>| <蜘蛛词>| <蜘蛛词>| <蜘蛛词>| <蜘蛛词>| <蜘蛛词>| <蜘蛛词>| <蜘蛛词>| <蜘蛛词>| <蜘蛛词>| <蜘蛛词>| <蜘蛛词>| <蜘蛛词>| <蜘蛛词>| <蜘蛛词>| <蜘蛛词>| <蜘蛛词>| <蜘蛛词>| <文本链> <文本链> <文本链> <文本链> <文本链> <文本链>