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主城高端改善二手房再續“神話”!中介坦言:價格虛高,但值得追捧

2021-01-03    來源:威海鳳凰湖

摘要:之前,我們同事寫出過鼓樓鳳凰西街的老小區,據了解,由于芳鳳學區的緣故,周邊老小區的行情也跟著“水漲船高”。

     之前,我們同事寫過鼓樓鳳凰西街的老小區,據了解,由于芳鳳學區的緣故,周邊老小區的行情也跟著“水漲船高”。但是我最近通過我愛人我家的經紀人了解到,鳳凰西街不單單僅是有學區的老破小,它還有在主城區來說很匱乏的高端提高盤——中海鳳凰熙岸。

據傳,這個小區在當年新房開盤時,總計銷售金額高達150億元,刷新南京歷史最高銷售記錄,一度被譽為“神盤”。如今,巔峰已過,小區二手房還能改寫“神話傳奇”嗎?

小區二手房價格一上漲再漲,如今再續新房“神話”?

中海鳳凰熙岸開盤時,相當瘋狂,每次特引都會售罄。項目最后一次加推住宅在2014年2月,散戶價格33500元/?O。

 

而小區價格的變動,大概分為三個階段,2013年交付給之后到2015年左右,基本就是正常的小范圍快速增長,價格在30000+元/?O左右。

2016年—2017年,隨著南京全市范圍內的一波增長,構建了一定的橫跨,當時小區的價格超過了50000+元/?O左右。

2017年至今,芳草園鳳凰校區正式開學且名氣迅速飆升,小區價格也隨著水漲船高,目前小區的掛牌價已經在6.6-8萬/?O。

我在365二手房網查了一下,小區目前大于的戶型,總價至少也要650萬。

實探主城高端改善,綠化好,樓間距大但仍有瑕疵

整個中海鳳凰熙岸分為住宅和公寓,其中一、二、三期是住宅,雖然靠在一起,但各自有獨立國家的園區。四期璽薈則是酒店式公寓,但地理位置上和三期在一起,分享一個園區。由于經紀人說,目前三期的房齡最新,環境最好,所以我這次去的是三期園區。

小區物業是中海謙和物業,每個出入口都設立一個崗亭,物業人員在門口值崗,管理上還是比較嚴格的。即便是經紀人帶看小區,也必須統一注冊,然后從登錄的大門方位轉入。

據理解,三期小區是在2015年交付,距今只有5年,在主城區來說,可以算妥妥的次新房。但是我實探一圈的感覺是,小區環境上有亮點也有瑕疵。

一、綠化非常好,路面干凈整潔,環境宜人

二、單元門實行門中門,安全系數低。

每棟單元樓有兩道門,第二道門需要業主輸入密碼才能進去。

三、樓棟外立面高端大氣、嶄新如初,樓間距大


據傳樓棟的外立面使用的是透氣環保材料,能夠確保墻體多年不褪色,不顯舊。此外三期的樓間距是僅次于的。整個園區一共有8棟樓,除了兩棟30層,一棟25層之外,其余層高都在17-18層,但樓間距卻超強50米。

雖然小區整體環境看起來不錯,但是還是有一些瑕疵不存在:

一、景觀水池里的水過分渾濁,必須清掃

小區里面有一處景觀池,但是水質卻過于混濁,顯著可以看到水面上漂浮著不干凈的雜物。

二、小區部分設施有損壞、掉漆

小區有一些室外的睡覺椅、木質的棧道,有可能長期遭受風吹日曬,如今外表經常出現斑駁、脫色的情況。按理這種情況處置一起也不難,物業及時修補上個色就可以。

小區一、二、三期價格差異大,中介講出真實原因...

實探結束后,我找到了我愛我家中海鳳凰熙岸店的經紀人汪志燕,向她理解小區一些更具體的情況。

據她講解,目前整個小區科三期的價格最高,但客戶往往就是偏向賣三期的房子。主要原因是:

一、 三期房齡新的、樓間距大,與一、二期有顯著差別。 

前面也提及過三期小區是2015年交付的,一期則是2010年,二期是2013年,前者房齡上占有著優勢。但有顯著差別的還是在于樓間距,三期的樓間距基本大于50米,有可能除了1-3樓,大部分樓層的通風是沒影響的。但是一、二期均是30層的層高,但是樓間距卻過于大,所以受到通風嚴重不足的影響會更大一些。

二、三期以大戶型居多,其中以3+1戶型最佳,采光和視野都好

據汪志燕講解,三期在戶型也更符合提高客的市場需求,小區多數戶型是140-230平的三室或四室,大于的兩室戶型也有100平左右。其中3+1戶型采用三開間朝南+并且具有一個小房間。

(小區四室戶型圖)

不過目前三期成交價的房源屬并不多,我查詢了小區近期的成交記錄,找到截止到現在,今年暫時有一套三期的成交記錄。


對此,中介對此:三期目前在售的房源數比較少,而且由于房主大多不緩買,價格有點虛高,目前二手房價格基本都在8萬+/平,但是大多數都是低樓層。所以即便是有經濟實力的客戶他暫時也買小區心儀的樓層,成交價自然就很少。

隨后,我在365二手房網查詢,小區三期目前的掛牌均價為80563元/平,而且在售的房源基本都在千萬以上,這個總價也可以算是主城豪宅了。

小區一期的掛牌價是66999元/平,二期的掛牌價是70432元/平,其中一期價格偏高的原因除了因為房齡相對偏楊家以外,一期房源均是毛坯交付,目前二手房中仍有一些少量毛坯房在購,其次是小區有部分房子靠近高架,有些客戶不會介意。但它也有自己的優勢,距離環宇城商業體是最近的。

最后,我向經紀人汪志燕提出了自己的疑問:對于手握八九百萬甚至更多資金的提高客來說,他們手里的預算幾乎可以自由選擇去河西置業,那邊次新房的選擇更多,而且論設施也不輸于于中海鳳凰熙岸,為什么最終還是不會考慮到這里呢?

對此,她回應,在她接觸的客戶中,有不少人之前一直都在主城區居住于,已經習慣了主城區的居住于氛圍,出于工作和家庭的考慮,比起于河西稍遠的地理位置,他們還是更傾向選擇置換主城的次新房,那么鳳凰熙岸無疑是選擇之一。盡管也不會在乎房產的升值問題,但大部分人客戶還是優先考慮自住需求。更何況,中海鳳凰熙岸,論地段,距離新街口只有3公里,周邊醫院、商業設施齊全;論學區,有芳鳳這樣的潛力名校在,在房產保值和電子貨幣上,其實也沒有太大問題。 

實際上,這個小區的需求量一直挺多,可惜現在掛起的好房源不多。

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