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博鰲開講:后疫情時期的樓市

2021-01-03    來源:威海鳳凰湖

8月11日晚9時,2020博鰲房地產論壇正式開始“博鰲開講”環節,討論主題為“后疫情時期的樓市”。

主持人嘉賓

丁建剛 浙報傳媒地產研究院院長

討論嘉賓

王曙煜 力高地產集團有限公司副總裁

崔達誠 僑鑫集團營銷管理部總監兼從都國際莊園高爾夫球匯副總經理

韓世同 廣東省房地產研究會執行會長

馮毅成 主編筆記總編輯

作為主持嘉賓的丁建剛引向話題——“我們把目光探討到房地產行業,疫情沖擊下,這個行業究竟不會面臨著怎樣的改變,樓市不會迎來怎樣的波折,我們這些身陷其中的房地產從業者們,又將何去何從?在這場始料未及的疫情之中,暗藏著哪些危機,又存在著何種機遇?在后疫情時期,我們面臨著許多有一點深思的問題,而今晚這場博鰲開講,或許會給我們帶來一些啟發。”

丁建剛:博鰲中天是作為博鰲房地產論壇近幾年一個序幕,很高興在這里和大家聚會。去年離開了藍灣的時候,我就在想要,明年是博鰲20周年了,我堅信一定會有很多感嘆。但是沒想到今年的感嘆遠比去年設想的要多,去年我們還只是設想了博鰲20年的感嘆,但2020年一定會寫入中國的歷史、人類的歷史,因為我們面臨著一個動蕩的時期。

過去的半年時間,大家都恍若隔世。剛才和幾位觀點媒體機構的同事交流,甚至在三四月份的時候都還不確認今年能不能在線下開博鰲論壇,盡管我們現在需要坐在這里來開這個論壇,但是整個世界政治、經濟面對著極大的不確定性,國際的政治秩序受到了相當大的沖擊,經濟面對著衰退,我們還有很大的不確定性,還包括疫情在內,但是今天還是很高興我們需要坐在這里參加已經持續20年的論壇,感謝和我一起參與這場對話的嘉賓。

剛剛我說道半年的時間恍若隔世,返回我們樓市的話題,我不告訴大家是不是有這樣的感嘆。在二三月份的時候,我們都不了設想未來的半年會發生這樣大的變化,特別是部分城市,其中就包括我所在的杭州。當然首當其沖的是深圳,第二個是杭州,又出現了搶房、搶地的情形。比如杭州最高經常出現了6萬人鼓號,大家都帶著極其焦慮的心情搶房,開發商也在搶走地,杭州今年7個月的時間買了2000億的地,今年又是遙遙領先的全國第一。深圳開了第一槍,中央政府的政策好像并沒特別統一、比較嚴厲的政策。今天我看朱中一先生的結論是,政策不太可能凸。

今天我們的博鰲開講就來談一談,過去半年我們所經歷的市場現象,或者說如何來看來這樣的一些現象,這些現象背后,普通公眾面對著什么樣的自由選擇,房地產企業面臨著怎么樣的選擇。

王曙煜:今天也非常開心在這樣一個環境下和大家共同探究這個話題。今天下午已經和一些專家以及房地產的大咖們探討今年的形勢。今年在年初來的時候,大家都沒想過疫情不會給我們帶給這樣的變化,當然這個變化除了有經濟上的,也有市場上的。我是來自一家總部在深圳的房企公司,負責管理營銷的工作,所以一頭我是緊貼著客戶的感覺,一頭也是從企業未來的發展和戰略上,也有深度的感覺。今年有一些一線城市顯然是非常火熱,尤其是深圳,7月15號之后,大家會看見很嚴苛的一些政策,還包括它這些政策后來也延到東莞,以至于現在東莞和深圳旁邊的惠州的房地產市場需求一下子有相當大的增長。

丁建剛:把深圳折斷之后,從旁邊冒出來了。

王曙煜:對,也會沿襲到那邊去,這是一個蠻正常的現象。

我覺得房地產發展到現在,再再加今年這種經濟形勢,它的發展應當還是循序漸進的,尤其是深圳、杭州這種經濟承受能力特別強的城市里面,它會在樓市反映出來,但是從樓市的需求來說,大家還是要慎重一點對待,我覺得今年整個的需求,我們的客戶的市場需求再次發生了變化,這一點就必須我們的房企應對需求發生變化,今年下半年經濟環境比上半年會看好一些,結合這個時機如何把握住基調,如何把客戶的市場需求捉到,然后能夠把握好這樣一個市場時機。我始終很看好房地產的未來,尤其是中國房地產的未來,我們過去已經有了20年的巔峰,未來的20年在整個中國的市場和經濟環境下,它還是有相當大的空間,只不過我們在里面看如何找到適合的機會和切入點。

丁建剛:你剛才說道你找到市場需求有些變化,有哪些變化?給我們舉個例子。

王曙煜:最顯著的市場需求的變化就是客戶對產品的要求真的是發生了很大的變化,比方說以前傳統說道的剛須要,經過這次疫情之后,大家對住房的市場需求實際上已經不再是一個簡簡單單的空間,他對這個住房的需求有空間的,也有他在這里面居住于的更多的感覺,所以他對住房的需求從空間面積,以及功能,還有賦予在房間里的一些要求。最典型的比如說大家都覺得現在的剛需會很少出現純小兩房了,希望還是有一個小三房,或者是三房,這就是我們起步的剛須要,現在這個面積門檻已經抬高了。

第二是產品當中,他不僅只是注目以前的安全或者是居住于,更多的是希望在這個產品里面流經到舒適,甚至流經到他對健康建筑的要求。在疫情的情況下,客戶不斷地反饋他們的市場需求,讓我們調整出適應環境市場需求的好的產品。

丁建剛:王總剛才談及了市場需求的變化,杭州的市場印證了這一點,杭州在過去的半年中,兩種人最恐慌,第一是剛需,因為剛須要是從沒房子到有房子,當然剛需的要求也提高了,在疫情的時候,大家說希望在家里隔離的時候不要像站立監獄一樣。第二是最高端的人群,杭州的豪宅,以1000萬為界限,在過去6個月買了1600套,這個數據是過去任何一年都沒達到的,去年一年才買700套。這是杭州的情況,兩種人特別情緒,提高的人可能會在兩者之間猶豫,因為改善的人實在可能還有機會,如果沒有選好的話,可能還在猶豫不決。

剛才說道到了高端,旁邊這位高富帥,他就是專門做高端樓盤的,他的高端非常高,高到了上億。

崔達誠:謝謝主持人的贊許,各位大晚上好。市場的市場需求確實是發生了變化,我們是做到高端項目的開發商,我們不是做量的,僑鑫一直致力于做最好的、最高端的,我們從匯景新城到匯悅臺,到現在賣的從都莊園別墅,我們都經歷了市場種種的變化,這次疫情前和移情后,可以說是喚醒了非常縝密和樸實的廣州人出售的意愿。

我們在2月份就復工了,我們的從都國際莊園的別墅,在春節期間我們是沒有關門的,當時整個從化地區大部分的酒店都關門了。

丁建剛:你說沒有關門是你們的酒店沒有關門?

崔達誠:我們整個莊園都沒關門,因為我們一直以來都深信我們所獲取的服務是最安全和最好的,在這么艱難的時期,我們更加要為高端的人士或這個社會去堅持一些東西,所以我們做到了一個最大的要求,就是在疫情期間是沒關門的。

當這個市場產生了這個市場需求,因為大家在家里邊可能都悶了多達一個月,他們需要去找一個安全可靠、有一點信賴的品牌或地點,出來喘喘氣,從都國際莊園有高爾夫,有酒店的溫泉別墅,3、4、5月基本上都是全滿的,我們找到部分的客戶一寄居就住兩個月,從都莊園從那個時候就開始產生了它的人氣,從而才說到我們的酒店、可售的別墅,大家能來看到這么典雅的從都莊園,再看到我們的別墅,發現他們購買的速度還是比較驚人的。

丁建剛:驚人到什么程度?

崔達誠:像王總剛剛說的數據,或主持人剛剛說的,去年和今年比,我們去年和今年一年賣了差不多30套的別墅,今年我們用一個半月的時間買了40套別墅。一個半月做到了去年一年的量。

丁建剛:平均值總價多少?

崔達誠:平均值總價3000萬出頭。

丁建剛:最低的呢?

崔達誠:成交價的最高達到5000萬。這也就像王總說道的,深圳打響了限購第一槍之后,大家都往周邊找尋好的產品,我們記得在5月2號,有一個深圳的客戶過來踢球,踢球之后我們就給他介紹我們這邊有些什么樣的產品,我們這個莊園有些什么樣的配套,然后他去我們那邊看了一下我們的一個樣板房,五一剛剛開放的,他是對外開放第二天去的,看了之后他覺得非常便宜,連翻新、軟裝加一起才4000萬,他說道太低廉了,他說道這個錢在深圳賣個廁所都過于。所以他在24小時內,連同這個別墅和高爾夫的會籍以定下來。

丁建剛:這類人的潛意識是什么?是真的住,還是資產的保值?他認同不是投資,肯定不是說今年5000萬買入,明年看看能不能6000萬售出,他是不是資產保值?還是顯然想要去找一處自己終極提高的居住的場所?

崔達誠:其實我們分析了一下,我們今年成交的客戶群,都是在40歲到55歲之間為主力客戶群,大部分是一代創業者,經過這次疫情,我采訪了好幾個業主和僑鑫忠誠的粉絲,這次給到他們最重要的是他們口中所說的人生的中斷點,讓他們思維了一下人生,思考了一下對他們來說,他們這么艱辛奮斗,終于有機會停頓一下,在家里想一想,真正人生需要什么,是需要這么多錢財嗎?有可能不一定是,可能還是必須尚存一份健康和照料家人,所以他們出售這個別墅,大部分的需求都是可以獲取一個非常身體健康、優美的環境給到家人,而不是今年買,明年賣,他從投資上已經發生了這個變化。

丁建剛:謝謝崔總的共享,崔總最后一句說道出來了,實際上這是一個人生的中斷。今年上半年我寫了一篇文章,我說道疫情改變了中國人的生活觀、生命觀、價值觀,包括置業觀。確確實實如此,無論大家是不是這樣總結,內心都有這樣的動容,這是一次根本性的歷史轉折和變革。

接下來是韓老師,韓老師是博鰲房地產論壇的常客,也是我在中央人民廣播電臺財經評論節目的同事。有請韓老師。

韓世同:我和建剛是老搭檔,在這里是老搭檔,在央廣經濟之聲也搭檔多年,其實我每天都拜讀你放的文章,雖然你的產量不是很高,但是每一篇都非常精到,尤其是在宏觀形勢方面的判斷,我也受益匪淺。

我的觀點有可能跟大家不太一樣,你剛才談的那么瘋狂,那些搖號,在我看來都是因為降價惹來的,包括僑鑫,我認為它肯定不是漲價,認同是降價或者是比較優惠的價格,它才更有到別人去買。這種情況在初期的階段就會惹來很多早就渴求想買的人,比如深圳的太子灣,原來均價11萬,后來9萬5來銷售的時候,銷售非常瘋狂。看統計數據確實是漲了,因為其它的結構性的價格放大了,因為這件事情深圳又被抨擊,又被開研討會,我覺得這是有點誤判。

這種情況我覺得是屬于假漲真跌,或者是結構性下跌。我們現在把它當作真的上漲,實際上也起著了漲的效應,因為現在還有大規模的金融推動,這個金融推展不是針對房地產,而是針對全社會,但是這個錢始終會滲到房地產領域。這種做法,2019年年初的時候,我們看見小樣春其實是同樣的招數和作法,但是放到這么嚴重疫情的時候,還用這種做法,我是對此持不同的觀點。

在疫情期間我是提了一些主張的,我主張我們是不是不要過度地特別強調讓房價在高位保持平穩,其實這個風險是始終被維持的,因為它有一個高的高差。所以我當時是希望我們需要執著一個陡峭回落,然后我們通過不斷地把限購、限貸先打開,不要抽,起著托市的作用,力量還過于就抽,逐漸到最終我們可以構建一個平穩降落。但是現在看上去,恰好是跟我的設想忽略,先放水了,人民所有的行政管制還沒有解散,控制不住了就來壓制。

如果未來還經常出現2018年四季度那種市場展現出的話,我們還能有什么招數和做法去應付這樣的變化?這是我比較擔心的事情,這是我這次到博鰲論壇,想找尋一下這種擔憂是不是杞人憂天,是不是多余的,是不是神經過敏,有沒有這種必要性。這是我比較關注的。

我實在搖號是降價的第一階段,供銷兩旺是第二階段,最后是供過于求,現在第一階段被演變成又引起了一點的恐慌性購房,但是這個恐慌性購房在疫情下面,在目前的國際環境下面能維系多久,這個真的是值得關注的一個事情。

丁建剛:謝謝韓老師的分享,韓老師講了一個觀點,他說道這是降價,如果我在這里說杭州的房價是因為降出來的話,杭州人一定會說我瘋了,但是我真的很同意韓老師的說法,真是降價。怎么叛的呢?是政府硬生生的把商品房的價格和市場價之間給它壓下去了一截,力了大致5000到1萬塊。所以那些所有幾萬人搖號的樓盤,那個6萬人搖的項目,而且是現房,就是在市場價的基礎上壓了七八千,誰都告訴只要搖中了一套房子,相當于中了一個百萬大獎,所以不搖白不搖,只要你有房票,到處借錢都要去搖,這顯然是降價帶給的,這種情況顯然非常畸形。當然我所在的那個城市也有點畸形。

剛才韓老師的擔心,我相信明天上午有一些經濟學家們會來辯論這些問題,這也是我們僅次于的擔心,坦率來說我不太擔心政策能夠起起到的階段,當政策不能起起到的時候,那才是令人擔心的時刻。接下來有請馮總,馮總來自過去半年當中大家非常關心的武漢。

馮毅成:謝謝主持人,謝謝大家。來的時候我們有一個很顯著的感受,我們放眼見了一圈,只有我和我的伙伴光華老師兩個人是戴著口罩的,上臺之前我在這個角落才把口罩摘下來,這是我們經過了三個月的健康安全教育之后的行為規范。

這次疫情對武漢的沖擊大家感覺是非常深的,我給大家說幾個數字,我納了一個表格,近5年武漢的新建商品住房的成交量,平均值每一年大概是20萬套出頭,但是今年上半年統計的數據是4.3萬套。

丁建剛:迎頭還不止。

馮毅成:我在疫情期間做了一個分析,在各種算法的變換之下,我預計今年應該是13到14萬套,從目前來看,7月份有一個小高潮,7月份一個月就突破2萬套,今天是8月11號,這個月銷售了將近7000套。我們從這個數據來對比,整個上半年是4萬套出頭,7月份有2萬套,實際上這個回落的速度是非常快的,這是一個數據。

這個數據后面表現出來的有幾點:第一,從市場表現和供應端來看,成交比較旺的就是兩端,一個是剛需,剛需有可能在這次疫情的教育下,他有可能深刻地感受到了生活、生存權利空間的重要性。第二個是在武漢中心區域,以往不太多見的,在武漢被禁以后,出現了大量的頂豪或者是極致改善,以大平層為代表,這種樓盤非常多。武漢天地又刷新了一個記錄,武漢天地一直是武漢過去10年的標桿,含翻新5.2萬的單價,散戶2分鐘售謦。

丁建剛:5.2萬是武漢住宅的最高價格了。

馮毅成:對。這是一個數據。從整個疫情期間,大家在家里刷手機,刷網上視頻,可能會經常看到武漢的兩類視頻,一類涉及到武漢的城市公共管理和公共服務,出現了各種新聞,當然話題性的比較多,爭議性的比較多。當然武漢的領導班子也換回了,各種公共配套、公共服務也正在做到,這是一個。

第二個是物業服務,特別是在這次疫情的背景下,整個武漢市的居民,特別是在疫情期間回到武漢市的居民,對物業的好轉是非常大的。過去有可能大家的理解是,物業是打掃衛生、看家護院的角色,但是在這次疫情的背景下,物業的優劣直接決定了小區的病毒感染人數、感染比例,實際上它不是一個非常簡單的快樂指數。

丁建剛:變為了人的生命指數,哪怕沒有感染,也很大地影響了你的生活的幸福感。

馮毅成:對,物業過去可能跟業主始終是對立面,從交房的那一刻開始就是對立面,但是在這次疫情期間,他就是跟業主是站在一條線的,大家是一個生命的共同體。有可能武漢對這種感覺是非常強烈的。

所以我們從市場表現來看,上周我走訪了武漢二環內的一個項目,他們做到了一個事情,就是他們二期的地塊出來以后,想要做到產品系由的全線生產,當然它的基礎設計和園林都改了很多,它最必要體現在客戶面前的是它的物業升級,首先在它的案場請了全國前三甲的物業,這個感覺是非常直觀的。他們老總說,下一步打算把他們所有的小區里面的物業,要么就是必要換成,要么就通過自學這個前三甲的物業,必要全線升級,以此來做溢價和競爭,這是一個非常明顯的銷售端的感覺。

剛才我們說到一個銷售數據,為什么在7月份能夠銷售2萬多套,是上半年的一半,實際上一個是結構性的提高,第二個還是體現出有大家對武漢這個城市的信心。這個城市的信心,最顯然的還是你的基礎建設和你的產業風口、產業未來。剛才我們說到深圳、杭州萬人鼓,其實他除了短期投機的空間之外,他從長期來說,也是有這個產業支撐的。武漢這座城市其實跟杭州非常像。所以我是這么看來這個變化的。

丁建剛:謝謝馮老師給我們的共享。馮老師是媒體人,原來是黨報名門,現在自己做了一個《主編筆記》,觀察得非常細心。剛才馮老師分享的大家可能聽明白了,實際上是人們對武漢這座城市的信心大幅度回落了。我想問一下,武漢的價格,這半年是不是下降?現在是不是變動?

馮毅成:武漢的價格應當說是穩中有升,特別是在730這次備案價發放的時候,當然在7月份的時候,它做了一次下調,是因為把精裝修不含在毛坯價格里面一起,做了一個上調,730又做到了一個松動,我們總結,它的總體上浮是控制在高效率的范圍內,這是第一個,武漢市的房價在全國分列在十幾名,沒有被點名。

第二,它這種略微上浮有兩個直接的好處,一是給市場從容者信心,二是給企業營銷的空間。因為我們一般是高舉較低打,比如說備案價做3萬2、3萬3,有可能通過一些促銷手段能做到3萬1甚至3萬。對武漢的開盤情況來說,去化能達到6成已經是不錯了,所以它的競爭,在供應量特別大的區域,還是比較白熱化的。

丁建剛:我覺得還是比較健康的,如果一個樓盤開盤能夠去化6成,不要每個都秒光,杭州那種情況還是比較令人擔心的,萬人鼓太多。

剛才四位嘉賓都分享了各自的觀點,我們轉入下一個議題,博鰲房地產論壇的一個重要的參與者就是開發商,面對已經過去的上半場和經濟形勢的變化,開發商面對很多的自由選擇,比如說在杭州,甚至包括整個浙江、長三角、大灣區,開發商都在很情緒地搶走地,甚至是搶得頭破血流,在杭州已經算到了1%的利潤還不一定有,杭州本土的一家開發商,因為它有優勢,管理成本也比較低,市場算數得也很準,它的融資成本也比較較低,就獨占了很多地塊,同行們既討厭又妒忌又怨。我想問一下各位,在現在這樣的形勢下,開發商應當怎么辦?到底是不是沿著這個擴展的路回頭下去,繼續慢周轉?首先從開發商開始。

王曙煜:大的基調上,房地產開發商都會有一個大的基調趨勢,當然每家企業還不會融合自己的特點。力低集團已經是20多年、相似30年歷史的公司,1992年就成立了,我們又展開了全國的布局,我們的產品和僑鑫一個最大的區別,我們一般是在強勁二線城市或者是強三線城市,做到的剛須要改善的住宅比較多。本身我們一直還是比較謹慎,我們這個企業沒有高速擴展,在大家都擴展的時候,我們也是比較穩穩地走,當大家都收縮的時候,我們還是按照我們的步伐回頭,所以它一直還是有它自己的節奏。

我對深圳的動容還是比較深,大家剛才說今年樓市火熱是不是因為降價了。我覺得是他的市場需求在那個點上集中的爆發了一下,并沒說道它的價格真的有跟去年或者是前年有特別大的誘導。深圳控制房價也不是這半年的事情,去年深圳一些樓盤開盤很多人去搶走,也是因為它的一手房的售價已經低于它的一期里面二手房的售價,就像剛才丁老師說道的,你如果賣到這個房,感覺就像中了大獎一樣,所以這個我實在它是在一個市場需求點上是愈演愈烈的。

在我們自己的節奏當中,尤其是今年疫情之后,我堅信以我們這種公司為代表的,在二線城市和強三線城市的住宅,在2月份都是很慘淡的,2月份售樓處都是關門的,到了3月底才逐步放松,但是3月底到4月初,我們的客戶的市場需求在這個點上是爆發得還不錯的。所以我們從4月份開始起,整個房地產的銷售成果還是蠻不俗的,甚至就讓過往年,就是因為它真的是積壓了一個季度甚至幾個月的市場需求,只要這個需求沒跑掉,當疫情過去不求,它一定會在一個點上有所爆發。

到了5月份我們會明顯地感覺到市場又開始有點回落,需求短期爆發是因為積壓的,但是從5月份開始,我們又重新開始思考,客戶也重新開始思考,思考今年的經濟、環境、今年買的房子,所以我實在在5月份的狀態,從5月中下旬之后,反而有一個小的回升。

6月份的時候,各家房企都拿走了很多的招數,當然你說降價,有可能是很多企業在階段性不會做到的事情,但是它應該不會大幅度的降價,因為企業還是要有一定的利潤,再怎么樣降都無法降到沒有利潤去銷售,這樣就沒意義。

同時我們又找到客戶對你的市場需求的點,就是剛才我說道的,真的不是純粹關心我能到底錢,我是不是一定要最低廉的購買最簡單的房子,這時候我們就發現有一個很大的變化了。

丁建剛:我們現在討論一下,企業面臨這樣的形勢,回頭哪條道路比較合適?

王曙煜:在去年10月份,力高就把企業戰略的高度落在產品,我們有一家專門的研究機構做健康建筑的,這個健康建筑就牽涉到到安全、防疫,還有一些技術上的專利。當時我們并不知道今年不會有這樣的疫情,只是說在這三年當中,我們要把它落到位。因為我們想力低淪為一個中而美、產品為先的公司,所以去年就啟動了這件事情。

當疫情到來的時候,我們這個恰恰是在3月份要對客戶講的時候,它真的是非常助力我們的營銷。以前我們要講那么多的技術語言,那么多的成品還沒經常出現的時候,客戶是不會注目的,這個時候因為市場的環境推動著你去注目了,所以真的是有一個產品的觸動力。當然,這時候你就要借著這樣的機會,要抓住把客戶注目的點說出去,并且讓大家理解,讓大家認可。所以我實在這一點上是要逃跑時機。

對于今年的市場,我們每家企業都在思維什么呢?剛才丁老師也說道,有一些城市的拍地非常火熱,而且是不計成本的,我們也不知道未來它是不是一定這個售價能覆蓋得了。

丁建剛:反正杭州是有很多很懸。

王曙煜:包括今年廣東這邊也是這樣,土地市場真的是非常火熱。堅信上半年每家房地產企業的動工量都是一個月比一個月更多,上半年大家還是去了一些手上的余貨或者是庫存,因為畢竟你有一段時間受影響的不是一個買房市場,你還有動工等等,這些東西都是在往后積壓,到下半年就要把這些東西趕回來,國家也給了很多的政策支持。這樣就會發現,我們面對得更多的是供給方面是大的,如何去應對呢?我實在這時候就是要找出自己產品的核心競爭力,你要在客戶的選擇里面,淪為這個客戶最想要的產品,我們的需求和供應這兩方面,今年要抓住一個時機。

當然,也有局部的環境,我覺得并不是完全都是很悲觀的。比方說我們公司在武漢也有兩個項目,武漢今年顯然是有足足半年的時間都沒有完全恢復,而且有一些商業性的樓,比如說寫字樓或者是公寓,在今年的表現是很差的。

丁建剛:這也是疫情轉變了人們的價值觀、生活觀,或者是生活和工作的模式。

王曙煜:這一塊涉及到的消費,還包括他賣商業性的樓宇投資,這一塊大家還是要很慎重地對待。

丁建剛:謝謝王總,王總共享了很多,但是我想最重要的,套用一個詞就是供給側改革,我們要找對市場需求,找對你自己要供應的產品,能夠被市場接受的產品,這一點非常重要。關于擴張,王總的說法是中而美的企業,同樣需要存活。

崔達誠:僑鑫其實某種程度上也像王總剛剛分享力高的情況,當然力高的規模更大,在全國布點也多。僑鑫一直以來的發展方式就是老板經常說的,我們不盲目擴展,做小而精、小而美,要么不做,要做做最差,做到最貴,把品質做到最差。

所以如果說到未來的趨勢,我堅信僑鑫會堅決它接近30年的定位,對此一下韓總剛才的講話,也做到一個解釋,我們在3月底開始,我們步入了銷售的愈演愈烈,其實我們沒降價,我們在4月27號到5月12號,我們密集的上漲了4次價,漲了22%到23%。在2015年我們賣匯悅臺的時候,那個時候樓市還是比較模糊不清,大家還看不清,2016年3月才步入一個愈演愈烈,那時候很多人以為我們要降價,僑鑫從來不降價,從來沒做過降價這個動作。因為老板堅決品質優先,能做高端你就要耗得起,就要耐得寄居孤獨。

丁建剛:今天兩家企業很有意思,王總是中而美,崔總是小而美,但是最高末端、最高價,從來不降價。

崔達誠:對,未來的發展趨勢也印證了老板的遠見。從都國際莊園要打造的也就是一個未來的生活范本。

丁建剛:當然是最高的那個頂端的人群。

崔達誠:對,我們一直立志要做到的就是將世界先進設備的生活方式帶到中國,將中國杰出的歷史文化傳播到世界。后面這句我們可以先忽略不話,但是我們一直以來都是把最先進的生活、產品、設計師等等,在廣州市場上我們都是非常領先和優先的,包括當年我們賣資悅臺,我們請的設計師,他號稱是世界設計界的教父,我們也是把他們引入到中國,之后在深圳灣也有了它。還有倫敦海德公園1號的設計師正式成立的設計院,我們去年第一次引進它來中國,它做完它的產品,今年我們在疫情過后,4月份的時候,就以1.5億的價格賣了一套他的樣板房。其實我們一直都在打造出最新、最好、最高品質。

從都莊園其實在9年前就做好了它的定位,未來的趨勢也是要融合健康、生活方式的改變,就像我們之前說道的,我們要解決問題溫飽問題的時候,升級到我們要不吃得好,吃得好之后還要不吃得精,到現在我們要不吃得健康,其實我自己自我感覺,我們也是正在回頭著發達國家后面,我們是晚了人家若干年。我們看到10年前、20年前,日本人也在全世界買房、全世界旅游,其實我們現在人均GDP已經超過了一個程度,我們也進入了全世界旅游、全球投資、身體健康生活的階段,我們會向著這個方向去回頭。

所以我們從都莊園就有幾大板塊,其中最重要的就是有大身體健康、酒店、高爾夫、博物館、別墅,還有一年一度的從都國際論壇,我們是幾大板塊融合在280萬平米的從都國際莊園,這也是10年錢老板定位的,我們應該是往這方面發展。

丁建剛:打造的是一種生活方式,謝謝崔總的分享。剛才兩位嘉賓和剛才我說的那些搶地的開發商的理念不一樣,那些都是迅速地擴展,越快越好,增大市場覆蓋面積等等。韓老師,您怎么給開發商一些建議?

韓世同:他們一個中而美,一個小而美所謂典型開發商,現在典型的開發商,在目前的情況下來拿地,它其實是因應了地方政府想通過賣地套現,又給了他們一個機會,加上我們看見一二季度之間,這個融資環境是相對寬松的,加上市場的銷售又有所回暖,使得他們手上的資金比較充裕,但是我是實在,如果未來是不好的,未來是有坑的,這樣的做法是有非常大風險的。

丁建剛:很可能是踩入坑?

韓世同:除非你留了充裕的現金流。

丁建剛:就是踩進去你能爬出來。

韓世同:對,如果不夠充裕的話,你就不會折斷,一斷就非常麻煩。這個疫情已經給一些企業帶來了困境,我們看見不斷地有一些企業需要賣項目來籌集資金,這還是有企業幫你,等到大家都敢的時候,幫都不了幫,這樣的狀況在未來是有可能經常出現的。

我忘記以前馮侖說道過,還是要牛市賣流、熊市拿地。現在似乎還沒到熊的狀況,陳啟宗也是非常喜歡擁抱熊市的,熊市拿地的時候,那時候沒人拿,就不必須搶。萬科有幾年也實行不拿地王,他們日子就好過很多,前些年拿了地王的企業,下場都不是特別好。還有一些企業的負債率也非常低,現在企業拿地,招拍掛已經不是他們更想要的目標,反而更多的瞄準原有改為項目,因為原有改為項目可能獲得的土地成本不會很低,但是它往往又不會套住你,需要非常多的資金才能運作得了,快速周轉的模式有可能就未必適應環境。

所以我覺得在目前的狀況下,快速周轉的企業還是壓審慎一些,未來其實更多的還是要靠運營,靠資金、資本的結合的模式。甚至我是比較推崇凱德的模式,它甚至做到極致的時候,它是可以不用買的,它是股權交易,前期的時候我帶領幾只基金進來,這個錢就充足可以移往到交給運營商的時候,運營商再交給持有商,甚至還包括做到商業的地顫抖可以不必賣,這是股權運營的概念,我們現在都是債務融資,所以就造成了不得不很快的賣,你看最后買房子的小業主是賺最多錢的。

如果開發商手里的房子拿10年不賣,你看誰賺錢多,結果小業主買了房子,他賺到了10倍、8倍,你賺到30%、40%就很高興了,就是因為你快速的周轉,你的價值還并沒有隨著時間的推移來反映。所以未來可能是必須通過運營把你的物業價值逐漸提升,這在模式上恐怕要改變,而且我還是主張現金為王,這還是一個非常好的應對風險的措施。

丁建剛:滿負荷的負債還是要謹慎。馮老師。

馮毅成:我指出節奏很最重要,剛才幾位老師講的拿地,其實在武漢特別明顯,我還是先說道一組數據。比方說力高在武漢光谷有一個項目,其實整個光谷是非常好的,但是你要分階段去看,比方說2016、2017年炒得特別火的時候,光谷管委會規劃的新中心,光谷五路、六路這個地方,毛坯的價格大概是1萬6、1萬7,今天這里的價格,帶上翻新的是1萬9,我們這樣對比就可以找到一個問題,它基本上沒有怎么漲。我本身原來是打算投資這個區域的,但是我探訪了幾個業主群,我就發現這個區域的投資客特別多,多到什么程度呢?如果說一個小區100套房子,有40個業主是外來業主,跟這個地方沒關系,這還可以接受。但是這個地方是反過來,可能有50%以上的業主跟這個地方工作和生活沒關系。

丁建剛:顯投資。

馮毅成:對。但他投資的邏輯又沒錯,為什么沒攏?比如說光谷的GDP在2017、2018年,在武漢的13個行政區劃里面,它是增長速度最快,總量第二,2019年躍居武漢第一,GDP是1800多億,它有五大千億板塊,而且武漢的所有高科技僅有在這個板塊里面。我們充份堅信它是武漢未來低收益、高科技的聚集地,這是沒問題的,但是它的還清是有一個時間表的,比如說新房的居住氛圍,它是相當大程度上取決于區域里面幾大商業中心的開業時間,它的開業時間大概都是2022年左右。

另外這個區域的新中心規劃是2016年出臺的,它的第一個五年建設應當是2021年,10年就是2026年,我們指出它的成熟周期應該是在2026年到2028年,也正好就吻合了有一家港資企業在這個地方做的一個很大規模的綜合體項目。所以說道它的成熟期應該是有這么10年的時間。

現在的問題就是開發商賣的產品、開發節奏和這個人群是完全錯位的。比方說今天現場也來了一家企業,是武漢的一個國資背景的企業,它現在在光谷賣的一個大平層,可以算得上是整個光谷最低端的、顯改善的、最高品質的項目,但是從他這個項目散戶的反應來看,去買的首改人群居多,按我們的分析,它應該定位的是華為、小米,還包括國家儲存基地的高管,最低端的人群居住最高端的產品,應該是這樣的定位。但是它的主力客群不對,進駐武漢的時間可能在未來兩三年,他們還沒有來,可能本地的首改為、地緣客戶就比較多,就造成了一個是它的去化問題。

第二個是剛才王總說的,力高在光谷的商業項目,其實光谷有很多公寓、商辦項目,未來是很有前景的,只不過如果說這家企業急于周轉,必須現在入市,難度非常大。我們做到一個數據,在光谷中心城有三個公寓項目在賣,都用了分銷,分銷一般是4%到5%的傭金,其中有一家企業給到了9%,我們聽上去就實在不可思議,9%就沒法玩游戲下去了,這是一個很殘酷的現實。

漢陽有一個濱江板塊,它也是遇上這個問題,拿地價格太高,樓面價大概是1萬3,政府給它的備案價大概是2萬3,但是它這個地塊有70%的招商和配建,這就不了玩下去。開發商的邏輯是我看這個城市的宏觀指標,比如說GDP成年在全國是第七、第八左右,但是你的房價水平是16%,還有一倍的空間往上漲,他是對未來有信心的,但是從老百姓的口袋來說,它是支撐不了這么一個快速上漲的。

丁建剛:剛才馮總的看法是,除了宏觀以外微觀指標更重要,一個區域的市場變化的節奏,包括它的成熟的市場節奏都非常最重要。

最后一個話題,也是我們明天要重點討論的,就是下半年不會怎么樣?因為我們面臨著太大的不確定性,剛才說到國際政治經濟的不確定,有些我堅信是確認的,比如說全球的經濟衰退,這一點幾乎大家都沒什么懸念,不會不會成為1929年那樣的衰退,恐怕還有爭議,但是衰落是肯定的。

同時疫情還還不確認,我們的政策也不確認,比如說730的政治局會議,這次非常簡單,就那么兩句話,堅決房子是用來寄居的,不是用來炒的,平穩健康發展。其實留了相當大的空間,去年730有非常狠的一句話,叫“不以房地產作為短期性刺激經濟的手段”,今年都沒托,實際上拔了相當大的空間。貨幣政策說道是不抽,昨天易綱的講話看上去樣子還是不抽,但是實際的M2已經4個月增速多達10%,同時上半年的人民幣貸款已經超過了12萬億,比去年上半年多了2.4萬億,這么大的水量還是出來了。下半年面臨著這么多的不確定,可能影響市場的僅次于因素是深了?

下半年市場可能的僅次于變化是什么?是不是極端的有可能?我們每個人用兩句話來完結。

馮毅成:第一,沒有消息就是好消息,這是武漢感受特別深的。第二,上半年政府是在幫扶企業,在金融層面、行政層面,下半年如果說經濟能夠衰退,可能緩一緩,如果敢,可能土地財政還得要用一用。當然在疫情情況下,張文宏說道全球疫情第一波沒完結,談不上反彈這個字,我們現在是非常謹慎,對國內的形勢和國際經濟形勢,正處于相當嚴重的焦慮和觀望狀態。

丁建剛:謝謝馮總,非常簡單,第一個是要慎重,如果下半年經濟之后上行的話,還是有可能動用土地財政,對疫情還是要保持高度的慎重。

韓世同:我其實跟您的觀點蠻相似的,這兩年您也一直在辯論灰犀牛什么時候來,黑天鵝已經來了,灰犀牛恐怕也是很難避免。很難避免的情況下,我實在還是要大力地設法應付。下半年我比較擔心市場出現重復。

現在通過資金的大量的烘托等等的方式帶給的回暖,我們還要人為地去誘導,萬一經常出現2018年四季度這種情形,其實是比較困難的,你需要應對的措施就不是太多,招數就不是太多。所以我還是蠻擔心的,所以我實在這才是我這次來參與這個會非常想要聽見是不是一些更好的應付的方法和措施,這是我的一個看法。我當然希望我是杞人憂天了。

崔達誠:我就兩個觀點,一個外部,一個內部。我覺得未來三個月還是最關鍵的時期,美國議會選舉前的一系列的不確定因素,第二是我們內部的熱錢沒有地方去,我們在5月底、6月初的時候就已經開始看見大家已經重新在思考投資行為了,大家都以為牛市要來了,大家都跑去股市了。內部的因素就是一部分資金可能會隨著牛市流入到不同的資本市場,房地產也是一個自由選擇,但是我實在長遠來看,到今年來看謹慎樂觀,房地產發展還是不會進入一個我個人指出計劃經濟的年度。

丁建剛:要轉入計劃經濟的年代?

崔達誠:我個人認為是計劃經濟的年度,就是穩定按照國家政策而行的方向。

丁建剛:幾乎在政府的控制范圍之內。

崔達誠:對。

王曙煜:我指出下半年還是比較漸穩一些,無論是經濟還是客戶買房的需求上面。企業我實在要結合每一個企業自己的沖刺,這個要精準地探好企業的節奏,融合今年的經濟形勢,拿走自己精準的經營策略或者是營銷策略,讓企業穩健發展,我也比較贊同今年的市場還是大家期望能夠務實地童年,包括把現金多捉點在手中。所以今年的市,我是覺得大家可以慎重一點去看。

丁建剛:剛才幾位嘉賓做了簡短的總結,如果我要說的話,我可能偏向同意韓老師的觀點,我不擔憂政策,因為一旦經濟上行的話,可能還不會把房地產祭出有,真正到政策不順的時候,那是最可怕的時候,我想每一家企業、每一個購房者、置業者,都應當有一個敬畏的心,保持謹慎的悲觀有可能更好一些,因為有太多的不確定。回溯一下,剛才我們說道國際的政治、經濟、移情等,剛才馮總講,第一波還沒有過去,何談第二波,我們現在還沒有效的疫苗,是不是這個疫苗能及時出來,這些問題都沒有解決,這個時候我想要慎重有可能比保守要好一些。

以下為現場發問環節國史:

現場提問:隨著需求的爆發,中小房企的銷售什么時候能回到正常的水平?在疫情期間流行起來的線上銷售模式,在之后不會不會變為一種趨勢而繼續存在下去?

王曙煜:完全恢復到正常水平,我實在應該是不分中小大的。

丁建剛:主要還是看市場。

王曙煜:對。其實到6月份,我們的狀態已經完全恢復到了往年的至少百分之八九十,這一塊已經有一個很好的起色。如果逃跑三季度,做到好四季度,今年尤其是對于一些以前目標設得不是太激進的公司,我認為這個還是有相當大的機會,這是第一點,就是關于市場完全恢復的問題。

第二個是關于你剛才談到營銷的創新,其實今年我們的營銷有很多種招數,只不過線上的營銷在今年這種市場情況下,在線下不了交流的時候,線上就顯得特別最重要。但是實際上這個事情一定會變為常態化去做,因為這個事情很早以前,很多的中大企業都在研究,因為我們現在的營銷是講究線上跟線下的系統全部都要一起打通的,我覺得這是一個營銷,只不過這個階段,它把你推動到了線上,感覺到好像我們是有了創意,但是實際上我們以前都已經在做到這些工作,所以我想線上和線下這些工作還不會持續共同前進下去。

現場提問:我想問兩個問題,一個是各位嘉賓剛才談及深圳、杭州的樓市情況,我們看到深圳火熱之后很快有辣討出現,杭州在前幾天也出了一個暫時繳預售證的辣招,各位不會不會擔心這些辣招向其它城市蔓延到,就是其它城市也效仿,出一些辣招?

第二個問題,現在全球的利率在持續下降,似乎是一個放美元債的好時機,我們看見很多企業在回購美元債,但是現在國際形勢也不是太穩定,會不會擔憂放美元債會因為政治的原因有一些阻礙?

丁建剛:第一個問題,不會會出有討。其實已經看出來了,盡管副總理到住建部去開會了10個城市的座談會,那么大的一件事,副總理去找企業座談,但是還是沒出有統一的政策,說什么堅決遏止房價上漲之類的說法,這些都沒出,所以我指出這個政策是堅決貫徹了因城施策。

我指出總體來說會緊,深圳開那一槍是不得已,輿論壓力太大了,槍打出頭鳥。杭州還是比較溫和,剛才你說道的那個手段,實際上是因為每年要容許漲幅,我個人估計是這樣,杭州官方是沒否認這個事,現在4萬多的預售證也拿出來了,停車了大概20幾天的時間,現在也拿出來了,所以它認同是為了限制那個漲幅,杭州的關注度也是很高的,但是現在也許多出痛下狠手的政策,所以個人判斷,這是因城市而不易,有所不同的城市會出有不同的招,但是下狠手我相信不會。

第二個問題請韓老師說一下。

韓世同:我也不是金融名門的,但是我對放美元債有一些自己的觀點,我們看到有些很低的成本放美元債,有的達到了20%多、30%的利率,優質的企業有可能放得很低可以,但是在你的負債、運營狀況、風險狀況、評級狀況,低的比國內還高,甚至有一家是20%,如果到年底還還不了,就要升至30%,這也是蠻令人難以判斷的,究竟是希望還是不希望,放外債也不是隨便都能發的,今年上半年發了比較多,利率也不統一,但是我想只要有機會,能放還是要發的,所謂債多不愁,當然放低利率的認同好,高利率的風險非常大。

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