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27城二手房價格跌回一年前:環京重點城市下滑明顯

2021-01-03    來源:威海鳳凰湖

當前,樓市熱度不減,地方調控不斷。但同時,區域之間的分化也十分明顯,包括天津、石家莊、濟南、鄭州等地房價均出現明顯下行。

由于一手房價格不受禁售、限售、結構性等因素影響,相比之下,二手房市場更能反映各地房價變化的實際情況。根據國家統計局發布的“2020年8月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況”,70個城市中有27個城市8月的二手房價格同比下滑。

27城房價跌到返一年前

數據表明,8月,二線城市中的環京地區的幾個重點城市以及山東、河南的幾個中心城市下滑明顯。其中,天津二手房價格環比上月下跌0.8%,同比暴跌了4.5%;石家莊環比暴跌0.4%,同比下跌3%;濟南環比下跌0.5%,同比下跌了2.9%;鄭州環比下跌0.1%,同比暴跌4.4%;此外,太原和青島雖然二手房環比上漲,但同比也出現暴跌。

58安居客房產研究院分院院長張波對第一財經記者分析,北方不少城市的確今年以來二手房房價經常出現了有所不同程度下降。從58還鄉客線上的數據來看,天津和石家莊自2018年起經歷了一波房價下行的小趨勢。從二手房掛牌價格(均價)來看,這一趨勢表現得尤為明顯。

近日,河南省房地產業商會會長稱疾不會在鄭州開會。針對“房企折扣廣告宣傳”話題,大家觀點普遍一致——降價促銷對于整個行業發展弊大于利。

不過,否降價最終還是市場說了算。根據當地媒體報道,轉入9月,鄭州房企廣告宣傳戰已打響,有的樓盤房價比三年前還較低,零首付、較低首付、精裝改為毛坯暗降動作頻頻。其中,在高新區某大盤,目前優惠后精裝修價格約13500元/㎡,2016年11月首開均價為14500元/㎡,可見價格比三年前還低,叛了1000元/㎡。

張波說,今年以來區域的分化主要是有所不同城市的供求關系所造成。不少城市的二手房房價上行趨勢從2018年就已經開始出現苗頭,主要原因還包括前期房價下跌,調控后導致部分城市的提高型需求被顯著壓制,房地產開發投資過于集中于造成供應量長期處于高位等。

以天津為例,張波分析,天津的樓市熱度下跌可以追溯到2017年3月實施的調控政策,而真正導致樓市降溫的是供求關系逐步失衡,尤其是近兩年人口流向的增長速度趕不上市場供給快速增長。2018年和2019年,天津人口凈流入分別是2.73萬、2.23萬,同時從天津近兩年房地產投資來看,2018年天津房地產完成房地產開發投資額2424.49億元,同比增長8.6%,2019年已完成房地產開發投資2727.82億元,增長12.5%。因此,天津新房供大于求背景下,二手房市場趨冷也實屬正常。

石家莊的走勢也頗為相似。張波分析,2017年3月、9月分別實施了兩次調控之后,石家莊樓市開始漸漸回歸理性,2018年4月的人才落戶政策為新房減少了部分熱度,但最終房價還是逐步漸趨下行。

區域分化顯著

比起環京區域、中原、山東等地,長三角、珠三角的幾個主要城市如杭州、寧波、深圳、廣州等城市,近年來人口流向較快,去年以來這些區域整體樓市熱度也比較高。

中原地產首席市場分析師張大偉對第一財經記者分析,樓市經歷了2016年、2017年的普漲后,去年以來,區域之間的分化十分顯著。這種分化的背后,本質上還是產業與人口的變化。長三角、珠三角等發達地區近年來高新產業、新興產業發展十分引人注目,人口流向較快,整體經濟活力高。

以科創板為例,開閘一年多來,上市企業主要集中于在北京、上海、深圳、蘇州、杭州、廣州等幾個重點城市。數據表明,截至7月23日,科創板共有上市公司140家,近八成分布于江蘇(29家)、北京(25家)、廣東(22家)、上海(20家)、浙江(11家)這五大經濟最引人注目的地區。

廈門大學經濟學系副教授丁長發對第一財經記者分析,近年來隨著我國經濟進入到新的常態,2013年以前較為賺的傳統產業經常出現飽和狀態,面對著市場發展瓶頸,而新興產業、高新產業產品的市場需求比較大,因此這些產業發展更為突出的地方,核心區的人才、人口也不會更多。

丁長發說,高新產業、新興產業一般必須高端人才,他們的收益比較高,而且新興產業核心區的主要是年輕人。如今,購房的主體正是年輕人,因此新興產業繁盛的北京、長三角、珠三角等地,樓市購買力也更強勁。

他還表示,北方不少中心城市的產業發展滯后,但是土地供應量又相當大。相比之下,東南沿海尤其是長三角、珠三角的新興產業發展得好,但是土地供應的增加落后于市場需求的減少,因此這些地方的房價面對上漲壓力。

東北這個小城跌到去近一成

華北之外,西南貴州、四川以及中部兩湖的多個城市二手房同比也出現下降。

張波分析,中西部區域的房價變動特點非常明顯,省會城市的熱度廣泛較高,8月環比房價都有所不同程度出現上漲,而省內的三四線城市則呈現漲跌互現的格局。省會城市的上漲主要不受市場熱度影響,而省內其他房價暴跌城市則大都是受供求關系影響,一方面部分城市的市場供應量持續保持一定高位,另一方面購房需求卻沒有明顯增加,在影響新房成交的同時對二手房市場也產生了一定壓力。

區域的分化還體現在第一經濟大省廣東。在廣東,珠三角地區的深圳、廣州、惠州8月都出現顯著房價上漲,而粵西的湛江二手房同比下跌了4.2%,韶關暴跌了2.5%。這種分化與廣東經濟發展的區域差異有很大關聯。

廣東省統計局的分析報告表明,近年來,盡管廣東東西兩翼重點打造生物醫藥、綠色石化等產業集群,北部生態發展區加快推展傳統產業轉型升級,中高端產業構建較快發展,但與珠三角核心區相比仍存在較大差距。2019年,東西兩翼和北部生態發展區先進制造業增加值合計占規模以上工業比重為38.1%,比珠三角核心區較低21.1個百分點。

在27座城市中,下跌幅度最大的是黑龍江省的牡丹江。數據顯示,8月牡丹江二手房環比下跌了1.6%,同比下跌了9.3%,暴跌幅度將近一成。

牡丹江也是當前東北收縮型城市的一個典型案例。吉林大學東北亞研究院教授衣保中對第一財經記者分析,東北的產業發展較強,人口外流,因此房地產也沒人口和城市化做到承托。尤其是東北的大多數中小城市,沒多少剛性市場需求。

黑龍江省統計局今年7月底公布的《牡丹江市人口發展現狀分析報告》表明,根據公安局人口信息系統和摸底清查相結合的方式,截至2019年末,牡丹江市常住人口260.5萬人。與2010年第六次人口普查數據比起,近十年常住人口減少19.4萬人,年均減少2.2萬人。

報告介紹,由于牡丹江市經濟欠發達、經濟總量小、產業結構不盡合理、城市化水平不低,缺乏能牽動全市經濟發展的大項目,造成在報酬、福利、待遇等方面缺乏吸引力,加劇了人口外流尤其是青壯年人口外流。其中“90后”、“00后”淪為流入人口的主力軍,比重約27.1%。

林小昭

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